Loi Carrez : Guide Complet du Mesurage et des Obligations 2025

Que vous soyez vendeur, acheteur ou professionnel du secteur, comprendre les subtilités du mesurage Carrez s’avère indispensable pour réaliser des transactions sécurisées et conformes à la législation en vigueur. Ce guide détaillé vous présente tous les aspects essentiels de la Loi Carrez.

Qu’est-ce que la Loi Carrez et son cadre légal en 2025

La Loi Carrez, du nom de Gilles Carrez qui en a été l’instigateur, a été établie par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 et est entrée en vigueur le 18 juin 1997. Cette réglementation a été instaurée avec un objectif clair : protéger les acquéreurs contre tout risque de tromperie sur la superficie des biens immobiliers en copropriété.

Il convient de préciser que cette loi impose aux vendeurs l’obligation de mentionner la superficie privative exacte de leur bien dans tous les documents relatifs à la vente. Cette mesure vise à éliminer toute possibilité de surévaluation de la surface et, par conséquent, du prix demandé.

Le fait est que cette obligation s’inscrit dans une démarche plus globale de transparence sur le marché immobilier français. En effet, la surface constitue souvent l’un des critères déterminants dans l’établissement du prix au mètre carré, surtout dans les zones urbaines où les prix peuvent atteindre des sommets.

En 2025, le cadre légal de la Loi Carrez reste fondamentalement le même, même si certaines précisions et mises à jour ont été apportées au fil du temps pour répondre aux évolutions du marché immobilier. A savoir que la jurisprudence continue d’affiner l’application de cette loi, notamment concernant les litiges liés aux erreurs de mesurage.

De plus, il est important de souligner que la Loi Carrez définit spécifiquement la notion de “surface privative” des lots en copropriété, une notion distincte de la surface habitable (Loi Boutin) utilisée dans d’autres contextes comme la location.

Origine et objectifs de la loi

L’origine de la Loi Carrez remonte à un constat simple mais préoccupant : de nombreux acquéreurs se retrouvaient lésés après avoir découvert que la superficie réelle de leur bien était sensiblement inférieure à celle annoncée lors de la vente. Cette situation engendrait des contentieux fréquents et complexes.

Face à ce problème récurrent, le législateur a souhaité établir un cadre réglementaire précis pour garantir une information fiable et vérifiable sur la superficie des biens en copropriété. L’objectif principal était donc de renforcer la protection des acheteurs en instaurant une obligation de transparence à la charge des vendeurs.

Il faut dire que cette protection se manifeste notamment par la possibilité pour l’acquéreur de demander une réduction du prix proportionnelle à la superficie manquante lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte de vente.

A titre d’exemple, si un appartement est vendu pour 300 000 € avec une surface annoncée de 60 m², mais que la surface réelle n’est que de 56 m² (soit 6,67% de moins), l’acheteur pourra demander une réduction de prix d’environ 20 000 €.

En outre, cette loi vise également à standardiser les méthodes de calcul des surfaces, permettant ainsi une comparaison plus équitable entre différents biens sur le marché immobilier. Cette standardisation facilite également le travail des professionnels du secteur et des diagnostiqueurs.

Évolution réglementaire jusqu’en 2025

L’évolution de la Loi Carrez a été marquée par plusieurs ajustements et précisions depuis sa mise en place initiale. Ces modifications ont permis d’adapter la réglementation aux réalités du terrain et aux problématiques émergentes.

En 2025, certaines évolutions notables méritent d’être soulignées. Tout d’abord, les exigences de qualification des professionnels habilités à réaliser les mesurages Carrez ont été renforcées. Les diagnostiqueurs doivent désormais posséder une certification spécifique, renouvelable périodiquement, garantissant leur expertise et leur connaissance des dernières normes en vigueur.

Par ailleurs, les outils et méthodes de mesurage ont considérablement évolué avec l’apparition de technologies plus précises. Les télémètres laser et les logiciels de modélisation 3D permettent aujourd’hui d’obtenir des mesures d’une exactitude remarquable, réduisant considérablement les risques d’erreur.

Il est à noter que des discussions sont actuellement en cours concernant l’harmonisation des différentes méthodes de calcul de surface (Carrez, habitable, utile, etc.) pour simplifier la compréhension des acheteurs et réduire les confusions possibles.

Cela étant dit, une évolution majeure concerne les normes minimales pour les chambres en 2025. Malgré que la Loi Carrez elle-même ne fixe pas de taille minimale pour les pièces, de nouvelles réglementations complémentaires prévoient désormais qu’une chambre doit avoir une surface minimale de 11 m² (contre 9 m² auparavant) et une hauteur sous plafond d’au moins 2,30 m sur 75% de la surface. 

Ces normes, qui s’appliquent aux logements neufs dont le permis de construire est déposé après le 1er janvier 2025, impactent indirectement la valorisation des biens concernés par la Loi Carrez.

De plus, la digitalisation des transactions immobilières a également influencé l’application de la Loi Carrez. Les plateformes en ligne doivent désormais afficher clairement la surface Carrez des biens proposés, sous peine de sanctions administratives.

Champ d’application de la Loi Carrez

Le champ d’application de la Loi Carrez est précisément défini par la législation, ce qui permet de déterminer sans ambiguïté les situations où cette réglementation s’applique. Il est fondamental de bien comprendre quels types de biens sont concernés par cette obligation légale afin d’éviter tout risque de non-conformité lors d’une transaction immobilière.

Effectivement, cette loi ne s’applique pas à tous les biens immobiliers sans distinction. Elle cible spécifiquement les biens en copropriété dont la surface est supérieure à un certain seuil. Cette délimitation du champ d’application répond à une logique de protection ciblée, concentrée sur les transactions où les enjeux liés à la superficie sont les plus significatifs.

Figurez-vous que la majorité des litiges concernant la surface des biens immobiliers surviennent dans le cadre de ventes en copropriété, notamment dans les centres urbains où le prix au mètre carré est particulièrement élevé. Un écart de quelques mètres carrés peut alors représenter une différence de plusieurs milliers d’euros sur le prix total.

Il est important de souligner que la Loi Carrez s’applique non seulement aux actes de vente définitifs, mais également aux promesses de vente, aux compromis, et à d’autres types d’engagements préalables. Cette extension du champ d’application temporel garantit une protection de l’acheteur dès les premières étapes de la transaction.

En outre, il convient de préciser que même si un bien n’est pas concerné par la Loi Carrez, d’autres obligations relatives à l’indication de la surface peuvent s’appliquer, notamment dans le cadre de la publicité immobilière ou des diagnostics techniques.

Biens immobiliers concernés

Les biens immobiliers soumis à la Loi Carrez sont clairement identifiés par la législation. Cette obligation de mesurage concerne tous les lots ou fractions de lots bâtis en copropriété d’une surface au sol supérieure à 8 m².

Concrètement, sont concernés par cette réglementation :

• les appartements en copropriété verticale, quelle que soit leur taille dès lors qu’ils dépassent 8 m² ;
• les maisons situées dans une copropriété horizontale ou pavillonnaire ;
• les locaux commerciaux ou professionnels en copropriété.

Il faut savoir que la notion de copropriété est déterminante dans l‘application de la Loi Carrez. Un bien est considéré comme étant en copropriété lorsqu’il existe une division de l’immeuble en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Par ailleurs, il est intéressant de noter que même les annexes comme les caves, garages ou greniers peuvent être soumises à la Loi Carrez si elles constituent des lots indépendants en copropriété et dépassent 8 m². Toutefois, leur surface n’est généralement pas comptabilisée dans le calcul de la superficie Carrez du logement principal en raison des critères spécifiques de hauteur et d’usage.

De plus, les biens vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) suivent un régime particulier. Techniquement soumis à la copropriété, ils bénéficient quand-même d’une réglementation spécifique concernant l’indication des surfaces, distincte de la Loi Carrez classique.

Il est également à noter que les résidences services, telles que les résidences étudiantes ou les résidences seniors, sont généralement soumises à la Loi Carrez. Lorsqu’elles sont organisées en copropriété, ce qui est fréquemment le cas.

Exceptions et cas particuliers

Certaines exceptions et cas particuliers existent concernant l’application de la Loi Carrez. Il est essentiel de les connaître pour éviter toute confusion ou erreur lors d’une transaction immobilière.

En premier lieu, les maisons individuelles non soumises au statut de la copropriété sont exclues du champ d’application de la Loi Carrez. Pour ces biens, on utilise généralement la notion de surface habitable définie par la Loi Boutin, même si cette mention ne soit pas légalement obligatoire dans l’acte de vente.

De même, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas concernés par l’obligation de mesurage Carrez. Cette exception concerne typiquement les petites caves, certains débarras ou des emplacements de stationnement en copropriété.

Il est important de préciser que les biens vendus par une personne publique (État, collectivité territoriale) peuvent également bénéficier d’exemptions dans certains contextes spécifiques, notamment lors de ventes aux enchères publiques.

Notez que pour les logements neufs vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), le promoteur est tenu d’indiquer non pas la superficie Carrez mais la surface habitable telle que définie par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Cette différence s’explique par le fait que ces biens n’ont pas encore le statut de copropriété au moment de la vente.

De surcroît, il existe des cas particuliers liés aux transformations ultérieures d’un bien. Par exemple, si après l’achat, le propriétaire procède à des modifications structurelles qui modifient la surface (suppression d’une cloison, aménagement de combles), la superficie Carrez initiale n’est plus valide. Lors d’une revente ultérieure, un nouveau mesurage sera nécessaire.

Enfin, il convient de mentionner le cas des biens à usage mixte (habitation et professionnel). Dans cette situation, la Loi Carrez s’applique à l’ensemble du bien si celui-ci est en copropriété, indépendamment de l’usage qui en est fait.

Méthode de calcul et mesure de la superficie Carrez

La méthode de calcul de la superficie Carrez obéit à des règles précises et normalisées, établies pour garantir une mesure homogène et comparable des biens immobiliers. Cette standardisation est essentielle pour assurer l’équité des transactions et éviter les litiges liés aux surfaces annoncées.

En 2025, les techniques de mesurage ont considérablement évolué grâce aux avancées technologiques. Les professionnels utilisent désormais couramment des outils de haute précision comme les télémètres laser et les logiciels de modélisation, qui permettent d’obtenir des mesures extrêmement fiables, même dans les configurations architecturales complexes.

Il est crucial de comprendre que la superficie Carrez ne correspond pas à la totalité de l’espace utilisable d’un bien. Certaines zones sont systématiquement exclues du calcul, conformément aux dispositions légales, ce qui explique pourquoi la surface Carrez est généralement inférieure à la surface au sol brute du logement.

A savoir que le mesurage doit être effectué au niveau du plancher, c’est-à-dire à une hauteur de 0 mètre. Les mesures sont prises entre les murs, avant déduction des surfaces occupées par certains éléments structurels ou techniques.

Le fait est que la précision du mesurage revêt une importance capitale, compte tenu des conséquences juridiques et financières potentielles en cas d’erreur significative. C’est pourquoi il est généralement recommandé de faire appel à un professionnel certifié pour réaliser cette opération technique.

En outre, il convient de souligner que le résultat du mesurage doit être consigné dans un document officiel, daté et signé, qui sera annexé à la promesse de vente puis à l’acte authentique. Ce document doit préciser non seulement la superficie totale, mais également la méthode utilisée et les éventuelles particularités du bien ayant une incidence sur le calcul.

Règles spécifiques de mesurage

Les règles de mesurage Carrez sont définies avec précision par la loi et ses décrets d’application. Elles constituent un cadre technique rigoureux que les professionnels doivent respecter scrupuleusement.

La superficie Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette définition technique détermine la méthodologie à suivre lors du mesurage.

Dans la pratique, le diagnostiqueur mesure la surface au sol de chaque pièce, puis procède aux déductions nécessaires. Les mesures sont généralement prises à partir du côté intérieur des murs donnant sur l’extérieur et au milieu des cloisons séparatives entre deux lots.

Il est à noter que certaines configurations architecturales peuvent complexifier le mesurage, notamment les pièces aux formes irrégulières, les niches, les espaces sous escalier ou encore les pièces mansardées avec des hauteurs variables.

Pour ces dernières, le mesurage suit une règle spécifique : seule la surface où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre est prise en compte. Cette règle est particulièrement importante pour les appartements situés sous les combles ou pour les duplex avec mezzanine.

De plus, il convient de préciser que les placards intégrés et penderies sont inclus dans la superficie Carrez, à condition qu’ils respectent le critère de hauteur minimale. Ces espaces font en effet partie intégrante de la surface privative utilisable du logement.

En ce qui concerne les murs et cloisons, la règle est la suivante : pour les murs périphériques, la déduction se fait sur toute leur épaisseur ; pour les cloisons intérieures, seule la moitié de leur épaisseur est déduite lorsqu’elles séparent deux lots différents.

Il faut dire que ces règles techniques visent quand-même à établir une mesure équitable et représentative de l’espace réellement disponible et utilisable. Dans le cadre privé d’un lot de copropriété.

Surfaces exclues du calcul

Certaines surfaces sont systématiquement exclues du calcul de la superficie Carrez, conformément aux dispositions légales. Cette exclusion répond à des critères précis liés soit à la nature des espaces, soit à leurs caractéristiques dimensionnelles.

En premier lieu, toutes les parties communes de la copropriété (hall d’entrée, escaliers communs, couloirs d’accès) sont exclues, ce qui va de soi puisque la Loi Carrez ne concerne que les parties privatives.

Parmi les surfaces privatives qui ne sont pas comptabilisées dans la superficie Carrez, on trouve :

• les balcons, terrasses et loggias, même lorsqu’ils sont privatifs, car ils ne sont pas considérés comme des locaux clos ;
• les caves et parkings, qui constituent généralement des lots distincts en copropriété ;
• les combles non aménagés et greniers lorsqu’ils ne sont pas aménagés pour l’habitation ;
• toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Il est intéressant de noter que ces exclusions peuvent créer un écart significatif entre la superficie totale d’un bien et sa superficie Carrez officielle. Cet écart est particulièrement marqué dans les appartements mansardés ou les duplex comportant des mezzanines avec des hauteurs variables.

Par ailleurs, les espaces techniques comme les gaines d’aération, les conduits de cheminée ou les trémies d’escalier sont également exclus du calcul, tout comme les embrasures de portes et fenêtres, c’est-à-dire l’épaisseur des murs au niveau des ouvertures.

A titre d’exemple, pour un appartement de 100 m² au sol comprenant un balcon de 15 m² et des zones sous pente où la hauteur est inférieure à 1,80 m sur 5 m², la superficie Carrez sera d’environ 80 m² après déduction de ces espaces et des surfaces occupées par les murs et cloisons.

Il convient également de préciser que les lots de moins de 8 m² en copropriété sont exclus de l’obligation de mesurage Carrez, bien qu’ils puissent être mentionnés dans l’acte de vente pour information.

Hauteur minimale et autres critères

La hauteur minimale de 1,80 mètre constitue l’un des critères fondamentaux du calcul de la superficie Carrez. Cette exigence dimensionnelle joue un rôle déterminant, particulièrement dans les logements présentant des hauteurs sous plafond variables comme les combles aménagés, les mezzanines ou les duplex.

Il est important de comprendre la logique qui sous-tend ce critère : une hauteur inférieure à 1,80 mètre est considérée comme insuffisante pour permettre une utilisation confortable et normale de l’espace par un adulte de taille moyenne. Par conséquent, ces zones à faible hauteur sont exclues du calcul de la superficie “utile” au sens de la Loi Carrez.

En 2025, ce critère de hauteur reste inchangé. Toutefois, il convient de souligner que pour les constructions neuves, les normes de confort ont évolué avec l’exigence d’une hauteur sous plafond minimale de 2,30 mètres sur au moins 75% de la surface d’une chambre. Cette règle, distincte de la Loi Carrez, influence indirectement la conception des nouveaux logements et leur surface habitable.

Figurez-vous que la mesure de la hauteur doit être effectuée de manière perpendiculaire au sol. Dans les espaces sous pente, cela implique de tracer virtuellement la limite où la hauteur atteint exactement 1,80 mètre, puis de n’inclure dans le calcul que la surface située du côté où la hauteur dépasse ce seuil.

En outre, d’autres critères complémentaires interviennent dans la définition de la superficie Carrez. Notamment, la notion d’espace “clos et couvert” est essentielle. Un espace doit être à la fois fermé (par des murs, cloisons, baies vitrées) et couvert (par un plafond, un toit) pour être inclus dans le calcul.

De plus, il convient de considérer l’accessibilité des espaces. Même si une zone répond aux critères de hauteur et de clôture, si elle n’est pas normalement accessible (par exemple, un vide sanitaire techniquement accessible mais non aménagé), elle sera généralement exclue du mesurage Carrez.

Il est également intéressant de noter que la surface des planchers est mesurée au nu des murs, c’est-à-dire sans tenir compte des plinthes, moulures, lambris ou autres revêtements décoratifs qui pourraient réduire légèrement l’espace utile.

Implications juridiques et conséquences du non-respect

Les implications juridiques de la Loi Carrez sont considérables et méritent une attention particulière. Cette réglementation ne se limite pas à une simple obligation administrative ; elle génère des droits et des obligations dont le non-respect peut entraîner des conséquences significatives pour les parties impliquées dans la transaction.

En effet, la mention de la superficie Carrez dans les actes de vente n’est pas une formalité optionnelle mais bien une obligation légale impérative. Son omission ou son inexactitude peut fragiliser juridiquement la vente et ouvrir la voie à des recours.

Il est essentiel de souligner que la responsabilité juridique du vendeur est engagée concernant l’exactitude de la superficie déclarée. Cette responsabilité s’étend également au notaire, qui doit s’assurer que le mesurage a été réalisé conformément aux exigences légales avant de finaliser la vente.

A savoir que le mesurage Carrez doit figurer non seulement dans l’acte définitif, mais aussi dans tous les documents préalables, notamment la promesse ou le compromis de vente. Cette obligation renforce la protection de l’acquéreur dès le début du processus d’achat.

Il faut dire que la jurisprudence en matière de Loi Carrez est abondante et continue d’évoluer, témoignant de l’importance de cette réglementation dans le contentieux immobilier. Les tribunaux ont progressivement précisé les modalités d’application de la loi et les conditions dans lesquelles la responsabilité des différents acteurs peut être engagée.

Par ailleurs, la validité du mesurage Carrez est illimitée tant qu’aucune modification structurelle n’affecte la superficie du bien. Toutefois, en cas de travaux modifiant la configuration des lieux (suppression ou ajout de cloisons, extension, aménagement de combles), un nouveau mesurage devient nécessaire avant toute nouvelle transaction.

Sanctions en cas d’erreur de mesure

Les sanctions prévues en cas d’erreur de mesure sont clairement définies par la Loi Carrez et constituent une protection efficace pour l’acquéreur. Ces dispositions visent à garantir l’exactitude des informations fournies et à compenser équitablement l’acheteur en cas d’écart significatif.

La principale sanction consiste en la possibilité pour l’acquéreur de demander une réduction proportionnelle du prix de vente lorsque la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte. Ce seuil de tolérance de 5% constitue un équilibre entre la protection de l’acheteur et une certaine flexibilité pragmatique, tenant compte des difficultés inhérentes à un mesurage parfaitement exact dans toutes les configurations.

Il est important de préciser que cette action en diminution de prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique. Passé ce délai, le droit à réduction est prescrit, même si l’erreur est découverte ultérieurement.

Le calcul de la réduction de prix est généralement effectué de manière proportionnelle. Par exemple, si un appartement vendu 300 000 € pour une superficie annoncée de 75 m² ne mesure en réalité que 70 m² (soit 6,67% de moins), l’acquéreur pourra demander une réduction d’environ 20 000 €.

En outre, il convient de noter que l’absence totale de mention de la superficie Carrez dans l’acte de vente ouvre la possibilité pour l’acquéreur de demander la nullité de la vente. Cette sanction sévère souligne l’importance fondamentale accordée par le législateur à cette obligation d’information.

Cela étant dit, la jurisprudence a progressivement précisé que cette nullité n’est pas automatique et que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation. Si l’acquéreur a eu connaissance de la superficie réelle par d’autres moyens ou si l’omission n’a pas été déterminante dans son consentement, la nullité pourrait ne pas être prononcée.

De plus, dans certains cas particuliers, l’erreur de mesurage peut également constituer un dol si elle résulte d’une manœuvre intentionnelle du vendeur visant à tromper l’acquéreur sur la consistance du bien. Dans cette hypothèse, des dommages et intérêts complémentaires pourraient être accordés.

Recours possibles pour l’acheteur

Les recours disponibles pour l’acheteur en cas d’irrégularité liée à la Loi Carrez sont variés et offrent une protection juridique substantielle. Ces mécanismes permettent de rétablir l’équilibre économique de la transaction lorsque la superficie réelle ne correspond pas aux informations fournies.

Le principal recours, comme mentionné précédemment, est l’action en diminution de prix. Cette procédure peut être initiée lorsque la superficie constatée est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte. L’acheteur dispose d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour exercer ce droit.

En pratique, la démarche commence généralement par une phase amiable. L’acquéreur qui constate une différence significative peut mandater un expert pour réaliser un contre-mesurage. Si celui-ci confirme l’écart, une réclamation est adressée au vendeur, idéalement avec l’appui du notaire qui a instrumenté la vente.

En cas d’échec de la négociation amiable, l’acheteur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Cette action judiciaire nécessite généralement l’assistance d’un avocat, particulièrement lorsque les enjeux financiers sont importants.

Il est à noter que si l’erreur de mesurage résulte d’une faute du diagnostiqueur, l’acheteur peut également engager la responsabilité professionnelle de ce dernier. Cette action est distincte de celle dirigée contre le vendeur et peut permettre d’obtenir réparation du préjudice subi.

Par ailleurs, lorsque la superficie n’est pas du tout mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans un délai de cinq ans. Toutefois, les tribunaux tendent à apprécier si cette omission a effectivement vicié le consentement de l’acheteur avant de prononcer une sanction aussi radicale.

De surcroît, il existe des recours spécifiques lorsque l’erreur de mesurage s’accompagne d’autres irrégularités. Par exemple, si le vendeur a sciemment fourni des informations erronées, l’acheteur pourrait invoquer le dol, ce qui ouvrirait droit à des dommages et intérêts en plus de la réduction du prix.

Il faut savoir que les frais de notaire, calculés sur le prix de vente initial, peuvent également faire l’objet d’une demande de remboursement partiel proportionnel à la réduction du prix obtenue.

Enfin, il convient de mentionner que l’acquéreur déçu peut également se tourner vers le médiateur de la consommation compétent dans le secteur immobilier avant d’entamer une procédure judiciaire, cette voie alternative pouvant permettre une résolution plus rapide et moins coûteuse du litige.

Différences avec d’autres mesures de surface

La superficie Carrez se distingue nettement d’autres notions de surface utilisées dans le domaine immobilier. Ces distinctions sont essentielles à comprendre pour éviter toute confusion lors d’une transaction et pour interpréter correctement les différentes informations de surface qui peuvent être mentionnées dans les documents immobiliers.

En effet, le paysage réglementaire français comporte plusieurs définitions officielles de la surface d’un logement, chacune répondant à des objectifs spécifiques et s’appliquant dans des contextes distincts. Cette multiplicité peut parfois créer une certaine confusion chez les non-spécialistes.

Il importe de souligner que ces différentes notions de surface ne sont pas interchangeables et peuvent conduire à des valeurs significativement différentes pour un même bien. Un appartement peut ainsi afficher une surface Carrez de 85 m², une surface habitable de 88 m² et une surface utile de 92 m².

Ces écarts s’expliquent par les éléments pris en compte ou exclus dans chaque méthode de calcul. Par exemple, certaines surfaces comme les placards ou les marches intérieures peuvent être traitées différemment selon la définition applicable.

Dans la pratique, ces distinctions ont des implications concrètes, notamment dans l’établissement du prix au mètre carré d’un bien ou dans le calcul des charges de copropriété. La compréhension de ces nuances permet d’effectuer des comparaisons pertinentes entre différents biens sur le marché.

Il convient également de mentionner que certains professionnels de l’immobilier peuvent parfois utiliser d’autres termes comme “surface au sol” ou “surface totale”, qui ne correspondent à aucune définition légale précise. Il est alors recommandé de demander des précisions sur la méthode de calcul utilisée.

Loi Carrez vs. surface habitable (Loi Boutin)

La différence entre superficie Carrez et surface habitable (définie par la Loi Boutin) constitue l’une des distinctions les plus importantes à comprendre dans le domaine immobilier. Ces deux notions proches répondent à des objectifs différents et s’appliquent dans des contextes distincts.

La superficie Carrez s’applique exclusivement aux lots en copropriété dans le cadre de leur vente. Elle correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres, et exclusion des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.

La surface habitable (Loi Boutin), quant à elle, est définie à l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle s’applique principalement dans le cadre des locations et correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. 

Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre sont également exclues.

Malgré que ces définitions semblent très proches, des nuances importantes existent. Par exemple, la surface habitable exclut systématiquement les annexes comme les caves, garages, remises et combles non aménagés, tandis que la superficie Carrez peut les inclure s’ils constituent des lots indépendants en copropriété et respectent les critères de hauteur.

De plus, le traitement des pièces comme les débarras, buanderies ou celliers diffère selon la définition applicable. Dans la surface habitable, ces espaces sont inclus s’ils sont situés à l’intérieur du logement, alors que dans la superficie Carrez, leur inclusion dépend uniquement des critères techniques (hauteur, caractère clos et couvert).

Il est intéressant de noter que pour un même logement, la surface habitable est généralement légèrement supérieure à la superficie Carrez. Cet écart s’explique notamment par le traitement différent des embrasures de portes et fenêtres, ainsi que par certaines spécificités de calcul concernant les cloisons intérieures.

A titre d’exemple, pour un appartement, la différence entre superficie Carrez et surface habitable est généralement de l’ordre de 3 à 5%. Ainsi, un appartement affichant une superficie Carrez de 70 m² pourrait avoir une surface habitable d’environ 72-73 m².

Il faut dire que cette distinction a des implications pratiques importantes. Lors d’une vente, le prix au mètre carré est généralement calculé sur la base de la superficie Carrez, tandis que pour une location, le loyer au mètre carré fait référence à la surface habitable.

Applications spécifiques en vente et location

Les applications spécifiques des différentes notions de surface varient considérablement selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location. Cette distinction est fondamentale pour comprendre les obligations légales qui s’imposent dans chaque contexte.

Dans le cadre d’une vente immobilière, la superficie Carrez est obligatoire uniquement pour les lots en copropriété. Pour les maisons individuelles non soumises au statut de la copropriété, aucune mention de surface n’est légalement requise dans l’acte de vente. Malgré que la surface habitable soit souvent indiquée à titre informatif.

Il est intéressant de noter que pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est la surface habitable qui doit être mentionnée dans le contrat de réservation et l’acte de vente, et non la superficie Carrez. Cette particularité s’explique par le fait que le statut de copropriété n’est effectif qu’après l’achèvement de la construction.

Pour une location, la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de bail depuis la loi ALUR de 2014. Cette exigence s’applique à toutes les locations à usage de résidence principale, qu’il s’agisse d’appartements en copropriété ou de maisons individuelles.

Le fait est que cette distinction a des implications concrètes en termes de responsabilité. En cas d’erreur sur la superficie Carrez dans une vente, l’acquéreur peut demander une réduction de prix si l’écart dépasse 5%. En revanche, pour une location, une erreur sur la surface habitable n’ouvre droit à une réduction de loyer que si l’écart est supérieur à 1/20ème (soit 5% également).

De plus, il convient de préciser que certains types de locations spécifiques, comme les locations meublées touristiques ou les résidences secondaires, ne sont pas soumis à l’obligation de mentionner la surface habitable dans le contrat.

En outre, la méthode de calcul utilisée a une incidence directe sur certaines réglementations. Par exemple, la définition des logements décents fixe une surface minimale de 9 m² et un volume habitable de 20 m³ en se référant à la surface habitable et non à la superficie Carrez.

Il est également à noter que dans les annonces immobilières, qu’il s’agisse de vente ou de location, la surface mentionnée doit correspondre à la définition légale applicable. Une annonce de vente d’un lot en copropriété doit ainsi indiquer la superficie Carrez, tandis qu’une annonce de location doit préciser la surface habitable.

FAQ : Tout savoir sur la Loi Carrez